2019년부터는 연 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대한 비과세가 종료되어 많은 혜택을 받던 주택임대사업자들이 납세의무를 부담하게 되었습니다. 내년부터 주택임대소득 2,000만원 이하는 분리과세, 2,000만원 초과 분은 종합과세가 적용됩니다. 분리과세와 종합과세의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

1. 분리과세

 가장 쉽게 접해본 분리과세가 적용되는 소득은 이자∙배당소득입니다. 연 2,000만원 이하소득에 대해서는 지방세 포함 15.4%를 제하고 지급합니다. 차이점이라면 주택임대소득은 임대수입에서 필요경비율과 기본공제를 한 금액에 15.4%를 추후 납부하면 됩니다.

위의 필요경비율과 기본공제도 임대주택으로 등록할 경우와 그렇지 않은 경우에 따라 차이가 있습니다. 임대주택으로 등록할 경우 필요경비율 70%에 기본공제가 400만원이 적용되고 일반임대주택(4년이상)의 경우 30%, 준공공임대주택(8년)의 경우 산출세액의 75% 세액감면까지 추가로 됩니다. 임대주택 미등록시에는 필요경비율 50%에 기본공제 200만원이 적용되고 별도의 세액감면은 없습니다.

단, 위의 기본공제 400만원(미등록시 200만원)은 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있습니다. 직장인들이 연봉 3천만원 이상일 경우 기본 공제를 받지 못할 것으로 예상되지만, 연말정산에 따라 종합소득금액이 2천만원 이하가 될 수 있으니 준비를 잘 하셔야 합니다.


2. 종합과세

 임대소득이 연 2천만원을 초과하거나 2천만원 이하더라도 본인의 선택에 따라 다른 소득과 합산하여 신고할 수 있습니다. 이 때 장부를 작성하거나 추계신고를 선택할 수 있습니다.

장부신고는 총 수입금액에서 필요경비를 차감하는 방법으로서, 각종 경비에 대해서 적격증빙이 필요합니다. 대표적인 경비로는 임대주택을 사기 위해 대출받은 대출금의 이자 경비나 수선비, 재산세 등이 있습니다.

추계신고는 법에서 정한 일정 경비율을 경비로서 차감하여 신고하는 방법입니다. 경비율에는 단순경비율과 기준경비율이 있는데, 연매출이 2,400만원 이하까지는 단순경비율을, 초과분은 기준경비율을 적용합니다. 또한 연매출이 4,000만원을 넘는데 추계신고를 하게 되면 무기장가산세 20%가 부과됩니다.

3. 주택임대소득에 따른 소득세 예시

 아래는 주택임대소득에 따른 소득세 예시입니다. 주택임대소득 외에 다른 소득이 없다는 가정 하에 작성되었습니다. 아무래도 분리과세가 종합과세보다는 유리하고 주택임대사업자로 등록했을 경우 그 혜택은 더욱 크다고 할 수 있습니다. 또한 종합과세 대상일 경우 소득금액이 2,400만원을 초과한다면 기준경비율이 적용되기 때문에, 대출이자가 있다면 장부작성을 하는 것도 절세의 한 방법이 될 수 있습니다.